TRABAJO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA MINISTERIO DE EDUCACIÓN SUPERIOR UNIVERSIDAD BOLIVARIANA DE VENEZUELA ALDEA UNIVERSITARIA ENRIQUE BERNARDO NUNEZ ESTUDIOSJURIDICOS, DECIMO SEMESTRE RESOLUCION JUDICIAL DE CONFLICTOS DOCENTE ASESOR: LEYDIS CUICAS Procedimiento Administrativo Inquilinario José Mestre a. 5. 726. 115 [NDICE 3 p 1. Introducción. 2. Marco constitucional y legal. 3. Procedimiento Administrativo Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. . Conclusiones. INTRODUCCIÓN. El acceso a la vivienda es un problema mundial, ningún Estado aun ha logrado esolver este problema, sin embargo, todos han regulado lo relativo a ello, adquisición, venta, alquiler, comodato, etc. , son diferentes figuras jurídicas utilizadas Dara el acceso a la vivienda se Inicia en los años 20 en conjunto con el inicio de la actividad petrolera.

El arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos en la República Bolivariana de Venezuela está sujeto, a la normativa preceptuada en las leyes: Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitad y la Ley Contra el Desalojo y la esocupación Arbitraria de Viviendas. En el presente trabajo trataremos de describir la vía administrativa para la solución de conflictos, que pueden presentarse en esta relación juridica que se establece entre el arrendador y el arrendatario, y que la norma busca resolverlos pacíficamente.

La vía administrativa busca la celeridad en la solución de los conflictos, y la economía del mismo pues la vía judicial, tiene onerosos costos, muchas veces difíciles de sufragar por las partes, sin embargo la via administrativa puede agotarse sin solucionar el problema lo que deja iempre la puerta abierta para la solución judicial del conflicto, a través de una sentencia que de carácter de cosa juzgada a la diatriba, que genere el conflicto.

MARCO CONSTITUCIONAL Y LEGAL La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece la vivienda como un derecho de toda persona, lo que le da un rango constitucional y de derecho humano a la misma, preceptúa nuestra constitución en su artículo número 82 ‘Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos 20F esenciales que incluyan un umanice las relaciones las relaciones familiares, vecinales y omunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.

El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas, y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las pol[ticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas. «- El acceso a una vivienda es un derecho de cada ciudadano venezolano, pero además es una responsabilidad de toda la sociedad y del Estado, ambos deben participar bajo la figura de la corresponsabilidad en la reación de políticas que permitan la concreción de este derecho y las normas que rigen el acceso a la vivienda por parte de los venezolanos son de orden público y no pueden relajarse.

La Ley para la Regulación y Control de los arrendamientos de Viviendas y su Reglamento, la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y la ley del Régimen Prestacional de Vivienda, regulan el arrendamiento de viviendas y generan los mecanismos y procedimientos para la solución de los conflictos que puedan surgir en la relación jurídica entre las parte (arrendador y arrendatario) y, aun iendo un negocio Juridico, su contrato no está sujeto solamente a la voluntad de los contratantes, sino que al ser considerado por la ley de interés público general, social y colectivo, sobrepasa la esfera del derecho civil y su normativa adquiere el carácter de orden público de acuerdo con el valor social de la vivienda. 30F Estas nuevas leyes han dado un giro al negocio juridico del arrendamiento de viviendas, lo cual queda perfectamente expresado en el artículo 2 de la Ley para la Regulación y Control de los arrendamientos de Viviendas. La presente Ley es de carácter stratégico, en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, ecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República y la ley. «.

La vía administrativa para la solución de los conflictos entre las partes, esta preceptuada en todas estas leyes, como una alternativa a la acción judicial y estas leyes al ser de orden público, obligan a las partes a transitar esta, en la búsqueda de la solución pacifica de las contradicciones que surgen del arrendamiento de viviendas, siempre dejando abierta la acción judicial si la vía administrativa no logra resolver la diatriba. Procedimiento Administrativo Ley para la Regularización y Control de los Arrendamie da. 40F Gaceta oficial (Extraordinaria) 6. 503. del 12 de noviembre de 2011, preceptúa en su artículo 91 las causales para el desalojo de vivienda. Art[culo 91 . Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.

En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. . En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. . Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que os provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes té Multifamiliar de numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años.

El arrendador notificará al arrendatario o rrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. La ley preceptúa en su articulo 94, la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo antes de iniciar cualquier acción judicial para lograr el desalojo del rrendatario, fundamentado en cualquiera de las causales del artículo 91. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Supe cional de Arrendamiento de Vivienda, el en los artículos subsiguientes. «. La ley indica el procedimiento administrativo a realizar, este, es el preceptuado en los artículos 7 al 10, del Decreto NO 8. 190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el artículo 95 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y en los artículos 35 al 46 de su Reglamento.

El Procedimiento Previo a la acción judicial es obligatorio y al ser la ley de orden público, no puede relajarse, lo que nos indica que bajo ningún retexto, podrá iniciarse acción judicial alguna sin antes realizar el mismo. El procedimiento previo (vía Administrativa), podemos explicarlo a través de cuatro fases que considero nos ayudara a entender mejor el rmsmo. Fase de solicitud: consiste en la introducción por parte del interesado de una solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en esta debe exponer los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada, según lo preceptuado en el artículo 95 de la Ley ara la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

El artículo 35 del Reglamento de la ley para la Regularización y los Arrendamientos de Viviendas, indica los elementos que deberá hacer 7 OF constar el solicitante en la uales son: de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y numero de la cedula de identidad o pasaporte. d. La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes. e. Los hechos, razones y pedimento correspondientes, expresando con oda claridad la materia objeto de la solicitud. f. Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso. g. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales reglamentarias h. La firma de los interesados.

Según el artículo 36 del reglamento si la solicitud cumple con todos los requisitos expresados en el párrafo anterior, la misma será admitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, se le dará entrada al el tercer día hábil de recibida, a través de acto administrativo motivado, iniciando el procedimiento administrativo y designado al uncionario instructor, quien instruirá y sustanciara el expediente desde el momento de darse por notificado. En el supuesto de que la solicitud no cumpla con los requisitos del artículo 35 del reglamento, se le notificara al presentante y se le indicaran las omisiones y fallas para que en un plazo de 15 días sea subsanado. da notificado, puede El funcionario instructor u 80F inhibirse si su funcionario de mayor jerarquía de la entidad, si el funcionario está Incurso en los causales del artículo 40 del reglamento.

Fase de notificación: El funcionario competente ( Funcionario instructor egún el art 36 del reglamento) procederá a notificar a la otra parte, para que se apersone acompañada de su abogado, a la audiencia conciliatoria, con la finalidad de hacer uso de su legítimo derecho a la defensa, el plazo para la audiencia conciliatoria no podrá ser menor de 10 días hábiles, ni mayor de 15 días hábiles, si la parte citada manifestara no tener abogado o compareciera dentro del plazo fijado, el funcionario competente citara a la defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el procedimiento hasta la comparecencia del ismo, una vez que este comparezca se fijara la fecha de la audiencia conciliatoria, y se le notificara a todos los interesados. Esto según lo establecido en el párrafo primero art[culo 7 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.

El artículo 38 del reglamento de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, indica que la notificación deberá ser entregada en el domicilio o residencia del interesado, y que la misma debe contener: 1 o del acto administrativo solicitar por escrito la asignación de un defensor público con competencia n materia civil y administración especial inquilinaría y para la defensa del derecho a la vivienda, 4 – indicación expresa de que a partir de su notificación tendrá acceso al respectivo expediente administrativo, 5 – indicación de que deberá firmar acuse de recibo donde se indica en la parte inferior de la notificación.

El artículo 39 del reglamento de la ley Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, nos permite utilizar para la notificación por medio de la publicación de la misma en el diario de mayor circulación de la entidad territorial donde se encuentra el uncionario instructor, entendiéndose notificado el interesado cinco días después de la publicación. Este tipo de notificación solo procede, SI es infructuosa la notificación al domicilio o residencia del interesado. Fase audiencia Conciliatoria: Esta se celebra en presencia de interesados y es presidida por los funcionarios designados para tal efecto, esta audiencia puede suspenderse, fraccionarse o prolongarse, hasta por veinte (20) días hábiles de ser necesario, contados a partir de la primera audiencia, el funcionario actuante dejara constancia en acta de todas las 0 DF 13 circunstancias, actuacione de la audiencia.