SECTOR DE AVALÚOS

SECTOR DE AVALÚOS gy juniorslopczu cbenpanR 16, 2016 87 pagos SECTOR DE AVALUOS SUBDIRECCION DE FISCALIZACION 15 de noviembre de 1996 Señores Administradores Trib Presente PACE 1 or87 to View nut*ge nos La Subdirección de Fiscalización en uso de las facultades otorgadas por el articulo 12 del Decreto Na 21427-H, publicado en La Gaceta NO 151 del 7 de agosto de 1992 y con la aprobación de la Directora General de Tributación Directa le envía , para su ejecución, Manual de Procedimientos Para el Avalúo Administrativo. El presente documento rige a partir del 18 de noviembre de 1996.

ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE 4 4. 5. IDENTIFICACION DEL MOTIV04 4. 5. 2 REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA 4 4. 6 INSPECCION DE CAMPO 4 4. 6. 1 INSPECCION DEL TERRENO 4 4. 6. 2 INSPECCIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES 4 4. 6. 3 INSPECCION DE BIENES MUEBLES4 4. 6. 41NSPECClÓN DE CULTIVOS 4 4. 7 DETECCION DE ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIÓN DE CAMPO 4 4. 8 INVESTIGACION DE VALORES 4 4. 8. 1 INVESTIGACIÓN DE VALORES PARA TERRENOS 4 4. 8. 2 INVESTIGACION DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES INSTALACIONES 4 4. 8. INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE MAQUINARIA 4 4. 8. 41NVESTlGACION DEL VALOR DE LOS CULTIVOS a 4. 9 PREPARACION DEL INFORME 4 4. . I FORMAT04 4. 9. 2 TIPOS DE INFORME4 4. 9. 3 OTROS INFORMES ESPECIALES 4 4. 10 RESPONSABILIDADES. 4 4. 11 SUPERVISION 4 4. 11. 1 SUPERVISION DESDE LA OFICINA 4 4. 11. 2 SUPERVISIÓN DE CAMPO. 4 l. ANEXO a 1. MÉTODOS DE VALORACIÓN 4 1. 1 MÉTODO COMPARA IVO O DE MERCAD04 1. 1. 1 ANÁLISIS FINAL Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL PREDIO 4 1. 1. 2APLICAClON DEL METODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE PREDIOS 4 1. 1. APLICAClON DEL METODO COMPARATIVO EN LA VALORACION DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES4 1 APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACION DE MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS BIENES MUEBLES 4 1. 1. 5APLICAClON DEL M 87 RATIVO PARA VALORAR DEL VALOR EN VERDE 4 2. EVALUACION DEL RENDIMIENTO 4 1. BIBLIOGRAFÍA4 1. INTRODUCCIÓN Acorde con los cambios técnologicos ocurridos en los últimos tiempos, la Dirección General de la Tributación Directa se ha visto en la necesidad de adoptar técnicas y métodos recientes que proporcionen un mejor fundamento a los avalúos practicados por dicha oficina.

Una circunstancia que se debe tomar muy en cuenta, en el trabajo técnico que realizan los diferentes oficinas de avalúos de las distintas administraciones regionales que han surgido a raíz del proceso de reestructuración que experimenta la Tributación Directa, es que se reciben solicitudes de avalúos de muy diversa índole: compra y venta de propiedades muebles e inmuebles por parte del estado, para fijar el alquiler de algún edificio u oficina, para el pago de servidumbres, etc.

Estos avalúos son solicitados, asimismo, por diversas Instituciones públicas (ministerios, entes descentralizados, municipalidades, etc. ). Todo lo anterior requiere del empleo de las nuevas técnicas en tasación, aunado a una sólida preparación de los peritos en el manejo de estas. Este documento ofrece métodos apropiados para cumplir, de manera eficiente, las tareas descritas las cuales, por imperativo e leyes especficas, deben cumplir las oficinas de avalúos de las administraciones regionales.

Asimismo, establece responsabilidades en la ejecución del trabajo, los tipos de supervisión y control que se ejercerán y el seguimiento para evaluar los rendimientos y las labores que se ejecuten. de la Tributación Directa y del programa de regionalización, el Sector de Avalúos de la Sub-Dirección de Fiscalización, se ha dado a la tarea de estudiar la forma que permita al Departamento y secciones de avalúos de las dlferentes regionales, utilizar las nuevas técnicas y recursos en una forma óptima.

Por lo anteriormente indicado, el Sector de Avalúos presentó e impartió un programa de adiestramiento por medio del Departamento de Capacitación a todos los peritos que ingresaban a la Tributación Directa, en el que se cubrían los tópicos plasmados en este manual; además, fue acompañado de una capacitación práctica en cada una de las regionales que iniciaban la labor de avalúos. Cabe hacer mención, además, de las directrices emitidas por el Sector de Avalúos, las cuales son refrendadas por la Dirección General de la Tributación Directa y vinculantes para aquellos a quienes van dirigidas. . OBJETIVO Establecer los procedimientos administrativos y técnicos para el manejo de la información y la realización de los avalúos administrativos de bienes muebles e inmuebles 3. 1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS Uniformar los criterios de valuación de la Tributación Directa a nivel nacional. Usar los nuevos métodos para la realización de los diferentes avalúos. Asentar responsabilidades en los diferentes procesos de las valoraciones Usar las bases de datos y rentes estudios, técnicas 40F 87 y procedimientos, para de res V emitir criterios.

Orientar a los profesionales en valuación sobre los métodos a seguir en los trabajos de campo. 4. DESARROLLO Para lograr ese objetivo, es necesario dictar la metodología, los procedimientos y normas a ejecutar en los siguientes puntos: 4. 1 . Confección y trámite de expedientes 4. 2. Lugar de Presentación 4. 3. Requisitos rámite Interno 4. 4. Estudio y Análisis del Expediente 4. 5. Inspección de Campo 4. 6. Detección de Errores en la Solicitud 4. 7. 4. 8. Investigación de Valores. Preparación del Informe. 4. 9. 4. 10. Responsabilidades. . 11. Supervisión. 4. 1 CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES Toda solicitud de avalúo administrativo solo puede ser solicitada por un ente público, autónomo o semiautónomo, ante la Dirección General de la Tributación Directa. Los cuerpos legales en los cuales se fundamenta esta institución para realizar este tipo de avalúos son los siguientes: Ley NO 7404 Ley general de Concesión de Obra Pública. Remite la compra directa a la ley de Contratación Administrativa. Ley NO 6653 de Expropiación de inmuebles para los fines de la IJ. C. R.

Ley NO 7399 Ley de Hidrocarburos. Ley NO 7495 Ley de Expro s 7 Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo NO 17270- p. Ley NC 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas. Acuerdo NO 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestaría, ratificada por el Consejo de Gobierno, en acuerdo NO 130 del 22 enero de 1988. Decreto NO 40 » Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo Las solicitudes que se presentan originan un expediente administrativo, conformado por todos los documentos que contienen información indispensable.

Lo anterior se hace con el propósito de fundamentar el trabajo y anexar todos los documentos relativos al avalúo. Para regular su trámite deben seguirse las siguientes disposiciones administrativas: LUGAR DE PRESENTACION REQUISITOS TRÁMITE INTERNO 4. 2 LUGAR DE PRESENTACION Toda solicitud que ingresa y que corresponda tramitar al epartamento de avalúos o unidades de avalúos, debe ser presentada en las oficinas de recepción de documentos de la administración regional correspondiente, para ponerles el sello y la fecha de ingreso. Estas son las únicas oficinas autorizadas para realizar este trámite. 7 existen) Certificación del Registro Nacional de la Propiedad. Si la solicitud es para efecto de expropiación, aportar la declaratoria de interés público. Si se trata de bienes muebles, incluir: Inventario detallado de los bienes. Para efectos de valorar vehículos, aportar certificación de inscripción del Registro de la Propiedad. Si la solicitud es para determinar el Derecho de Llave por desalojo forzoso, suministrar fotocopia de los siguientes documentos: Declaraciones juradas del impuesto sobre la renta de los periodos anteriores (cinco como máximo).

Cédula y personería jurídica en caso de empresas Cédula de identidad en caso de personas ffsicas. Patente del negocio Contrato de arrendamiento y del último recibo cancelado en caso de que el local no sea propio. Última planilla de la Caja Costarricense del Seguro Social. Balance de situación y resultados de los periodos anteriores (cinco como máximo ) los cuales deben ser firmados por el ropietario o representante legal en caso de empresas y , además, deben ser certificados por un contador público autorizado. Especificar equipo, mobiliario y mercadería que procede del negocio.

Detallar las mejoras removibles y fijas que el inquilino haya realizado para poder desarrollar su actividad a futuro. Indicar la papelería y propaganda que, como producto del desalojo, no seré utilizada a futuro. 4. 4 TRÁMITE INTERNO En este procedimiento se do el trámite Comunicación del avalúo al interesado Una vez que la solicitud ingresa al departamento o sección de avalúos correspondiente, se procede a confeccionar el expediente ediante el uso del formulario F. 50. 01, con la siguiente información: Numeración. Se realiza en forma consecutiva e incluye todas las solicitudes de carácter fiscal.

Fecha de ingreso Institución solicitante Propietario del bien La solicitud que no cumpla con los requisitos indicados en el punto 4. 3. (REQUISITOS) anteriormente citado, se le envía una nota de requerimiento, en la cual se da un plazo perentorio de 10 días hábiles para suministrar la información faltante. Si vencido tal período no se ha suministrado la información faltante, se archiva por caducidad ( articulo número 264 de la Ley General de a Administración Pública. ) Todas las hojas que conforman el expediente deben estar debidamente foliadas.

Debe adicionarse toda aquella información que se recabe para su tramitación, asf como el borrador del avalúo y la investigación de campo. En la carátula del expediente debe indicarse el número de folios. Es de suma importancia que el pento elabore una memoria de cálculo, la cual se deberá adjuntar al expediente, conjuntamente con la investigación de valores y el borrador del informe pericial, y deberá contener un detalle del procedimiento de valoración empleado en cuanto a terr ción, maquinaria, cultivos, tc, indicando: el perito valuador y presentada en forma clara y ordenada, de manera tal que pueda ser fácilmente interpretada. aralelamente, se debe incluir en el sistema de información de Tributación Directa, un módulo que permita determinar en cualquier momento el grado de avance y obtener una base de datos de fácil acceso, que sima a los peritos o personas autorizadas para consultar los valores asignados por la Tributación Directa, mediante el avalúo administrativo, así como crear un historial de características y valor asignado por zonas.

Con este mecanismo se lograrán fácil acceso a la información or medio de : número de expediente, fecha de ingreso al departamento o sección de avalúos, nombre del propietario, nombre de la institución solicitante, ubicación , etc. 4. 5 ESTUDIO Y ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde el perito revisa y analiza la información que contiene el expediente, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspección de campo, lo cual redundará en una mejor realización del avalúo.

El procedimiento a seguir es el siguiente: 4. 5. 1 IDENTIFICACIÓN DE MOTIVO Esta identificación es sumamente importante, ya que ayuda a formar criterio al tasador en relación con la clase de valor a usar y en especial con la metodología a emplear 4. 5. 2 REVISIÓN DE LA INF MINISTRADA tasador, ya que suministran la condición legal del inmueble (propietario, ubicación, citas de inscripción, superficie o cabida, linderos, naturaleza, etc. ).

Los planos dan información concerniente a ciertas características propias de los inmuebles como son: forma, frente, ubicación, linderos , así como ayudan a ubicar la finca en las hojas del Instituto Geográfico Nacional, en las de la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria y en el Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano para el Gran Área Metropolitana (G. A. M. ); de esta manera es posible completar la información referente a las características extrínsecas e intrínsecas del terreno. . 5. 2. 1 Hojas del Instituto Geográfico Nacional Al ubicar la finca en las hojas del Instituto Geográfico Nacional en forma anticipada, se logra que el funcionario localice con mayor facilidad el inmueble en el campo, además de que tales hojas le brindan al perito información adicional como es: tipo de zona en la cual se encuentra el inmueble (urbano o rural ), distancia e la propiedad a centros urbanos de importancia, vías de comunicación, hidrografía (ríos, quebradas, etc. , topografía de la zona ( por observación de las curvas de nivel) 4. 5. 2. 2 Hojas De la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria El empleo de estas hojas, cuando se trata de una finca rural es importante, ya que suministran al perito una gran cantidad de información tanto del inmueble como de la zona. La información es la siguiente: Categoría de pendientes Asociación de sub grupos de suelos Mapa geomorfológico Capacidad de uso del suelo 4. 5. 2. 3 Plan Regional Me Desarrollo Urbano