Hoy aprederemos

Hoy aprederemos gy MATYUSALEN 02, 2010 12 pagos Concepto FIDEICOMISO EN GARANTIA Es aquel en virtud del cual el constituyente transfiere de manera irrevocable la propiedad de uno o varios bienes a título de fideicomiso mercantil al patrimonio autónomo, para garantizar con ellos y/o con su producto, el cumplimiento de ciertas obligaciones, designando como beneficiario al acreedor de éstas, quien en caso de incumplimiento puede solicitar a la fiduciaria, la realización o venta de los bienes fideicomitidos para que con su producto se pague el valor de la obligación o el saldo insoluto de lla, de acuerdo con las instrucciones previstas en el contrato.

Tipos de fideicomisos en garantía Fidelcomiso de tltul ldeicomiso es PACE 1 or12 garantizar con los tít a título de fiducia Sv. içxto mercantil, o con el pr umplimiento de ucto o de terceros, ciertas obligaciones a designando como be éstas, quien puede solicitar a la fiduciaria la realización o venta de los bienes fideicomitidos, para que con su producto, se pague el valor de la obligación o el saldo insoluto de ella, según lo establecido en el contrato. Fideicomiso de bienes inmuebles: El objeto del fideicomiso es arantizar las obligaciones del constituyente con el beneficiario, hasta el monto determinado por él o los acreedores, basándose en el avalúo del bien.

Fideicomiso de cartera: El objeto es garantizar obligaciones contra[das con el beneficiario, por parte del constituyente hasta por el monto determinado por el acreedor, sobre la base del valor presente de la cartera, menos un porcentaje previamente determinado que servirá para cubrir la cartera vencida e incobrable. Caracteristlcas y beneficios El fideicomiso de garantía sirve de cobertura adecuada para las Instituciones Financieras de conformidad con las Resoluciones de la Superintendencia de Bancos y Seguros y de la Junta Bancaria. Se controla las garantías en propiedad del Fideicomiso hasta que se cumpla el objeto del contrato o se inicie la ejecución de la garant(a. Aísla patrimonialmente los bienes del deudor en caso de quiebra del deudor o de medldas cautelares dictadas en contra del deudor. Se apoya al cliente con la optimización de su capacidad de crédito.

Permite al deudor sindicar nuevos acreedores que pueden ser garantizados simultáneamente con los mismos bienes entregados l Fideicomiso. Facilita al deudor la rotación de los acreedores en virtud de que puede solicitar el ingreso de nuevos acreedores, en lugar de otros a los que ha cancelado sus obligaciones. Permite la realización de la garantía para el Acreedor a valores de mercado por medio de un procedimiento ágil y extrajudicial sin los costos, demoras y manejos especulativos que pueden presentarse en las subastas judiciales. Permite al acreedor agilizar la recuperación del capital y en consecuencia la rentabilidad del negocio de crédito.

Responsabilidad de la Fiduciaria: Es sólo de medio y no de esultados, por lo tanto, la FIDUCIARIA: No se convierte en deudora o garante de la obligación u obligaciones garantizadas; sólo asegura que en caso de que el DEUDOR no cumpla tales obligaciones, cumplirá con las disposiciones previstas en No es responsable del va uedan efectivamente cual se puedan efectivamente vender los bienes y derechos de propiedad del Fideicomiso Mercantil. No es responsable de cumplir con las disposiciones del contrato del Fideicomiso Mercantil, si el CONSTITUYENTE o el BENEFICIARIO no han proporcionado los recursos necesarios para ello. Ventajas con respecto a otras garantías. Es mucho más rápida: Podría tomar entre dos a cuatro meses dependiendo de los plazos estipulados en el procedimiento convencional de ejecución. Es más confiable: No está sometida a procedimientos en los cuales intervienen jueces o árbitros que podría pronunciarse en contra de la ejecución del crédito.

Es más segura: En virtud de que los bienes y derechos son de propiedad de un Fideicomiso Mercantil, no son susceptibles de ser embargados o prohibidos de enajenar por deudas del propio CONSTITUYENTE o del DEUDOR. Operatividad Ejemplo: Un Banco nacional solicita una línea de crédito a un Banco extranjero, como garantía ofrece la constitución de un fideicomiso al cual transferirá cartera de sus clientes como garantía del fiel cumplimiento en el pago de la línea de crédito solicitada. Instrucciones: 1. Si el Banco nacional cumple con el pago de la línea de crédito al Banco extranjero, el fideicomlso restituirá la cartera de clientes al Banco nacional; 2.

Si el Banco nacional no cumple con el pago de la línea de crédito al Banco extranjero, el fideicomiso transfiere la cartera de clientes o el producto de ón de la cartera al Banco extraniero. I recursos financieros a Fondos Pichincha S. A. para que esta los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos a quienes resulten beneficiarios. La característica común a todos los fideicomisos inmobiliarios es la transferencia de un terreno con el fin principal de desarrollar sobre el mismo un proyecto construcción que puede ser de uso comercial, oficinas, vivienda o infraestructura en general.

Si el proyecto de construcción desde su inicio no esta totalmente financlado o si depende del resultado de las ventas para avanzar, el fideicomiso inmobiliario exige la determinación de punto de equilibrio del proyecto. Mediante el fideicomiso inmobiliario se puede generar la transparencia necesaria y la independencia suficiente para que previo el inicio de las obras de construcción se pueda aglutinar a un número mínimo de compradores, potenciales beneficiarios del proyecto, que aseguren el flujo de caja que requiere el proyecto para su desarrollo exitoso. Características y beneficios Fondos Pichincha administra todos los dineros para la construcción, brindando transparencia e independencia entre promotores y beneficiarios.

Al fideicomiso se transfiere la propiedad del o los inmuebles donde se desarrollará el proyecto inmobiliario, con el fin de precautelar los intereses de los promotores y beneficiarios. Al ser administrados los recursos de los proyectos inmobiliarios a través de la figura del fideiciomiso inmobillano integral, ofrece seguridad, transparencia y confianza entre los participes del proyecto. Al ser el fideicomiso quién recibe y administra los recurs los participes del proyecto. Al ser el fideicomiso quién recibe y administra los recursos, se garantiza el manejo eficiente de los recursos en los proyectos inmobiliarios a través de controles permanentes. La figura del fideicomiso inmobiliario integral permite levantar capital del mercado y facilita la consecución de créditos.

Los proyectos inmobiliarios administrados por fideicomisos se vuelven más atractivos para el sistema financiero, en virtud de que pueden colocar recursos de corto plazo en créditos al constructor, y porque la administración bajo esta figura constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto. El fideicomiso inmobiliario permite que los promotores mitiguen los siguientes riesgos: Comercial: No puede iniciar el proyecto hasta que tenga certeza de su éxito comercial. Financiero: Al efectuar preventas sabe con certeza que tendrán flujos de efectivo de ventas reales y no hipotéticas. Legales:l . Cuenta con los terrenos, en este caso, desde un pnncpio, con lo que aísla la tenencia y cuentan con la disponibilidad real de los terrenos al estar en el Fideicomiso, pero puede renunciar a la vez al negocio en caso que comercial o financieramente tenga problemas. 2.

Si se presenta algún obstáculo de última hora en los permisos legales, o se presentan dificultades técnicas, puede renunciar al negocio, sin ningún tipo de multa. Responsabilidad de la Fiduciaria: Es sólo de medio y no de resultados, por lo tanto, la FIDUCIARIA: No garantiza que el GRUPO PROMOTOR aportará los recursos necesanos para la conclusión del proyecto inmobiliario. No pondrá recursos propios para la realización del proyecto inmobiliario, ni se convertirá en deudora o garante de las deudas que tenga el Fideicomiso s OF V proyecto inmobiliario, ni se convertirá en deudora o garante de as deudas que tenga el Fideicomiso Mercantil. No participará de las utilidades que pudiera generar el proyecto inmobiliario.

No es responsable del valor al cual se puedan efectivamente vender los bienes inmuebles del proyecto inmobiliario. No es responsable de cumplir con las disposiciones del contrato del Fideicomiso Mercantil, si los CONSTITUYENTES o los BENEFICIARIOS no han proporcionado los recursos necesarios para ello. Ventajas Seguridad: Proporciona protección a todas las partes involucradas en el proyecto inmobiliario, debido a que se estipula anticipadamente todas las condiciones de su vinculación. Administración Profesional: La FIDUCIARIA en su rol de administrador del Fideicomiso Mercantil es un especialista en hacer cumplir las disposiciones del contrato, en precautelas los intereses de las partes y en velar por los recursos del patrimonio autónomo.

Es más seguro que otro tipo de convenios: Los contratos de asociación y la constitución de compañías, son otros mecanismos utilizados para desarrollar proyectos inmobiliarios. Sin embargo éstos han probado que no protegen adecuadamente a los bienes y a las partes involucradas. Amplía las posibilidades de asociación: Si bien es perfectamente plicable a proyectos de menor envergadura, el Fideicomiso Mercantil ha sido herramienta vital en el desarrollo de los más grandes proyectos inmobiliarios del país, puesto que éstos han requerido la asociaclón de múltiples partes, tales como propietarios de terrenos, inversionistas, promotores, Instituciones del Sistema Financiero, etc.

Mejora las relaciones comerciales: Sin perjuicio de que la imagen del Grupo Promotor sea f las relaciones comerciales: Sin perjuicio de que la imagen del Grupo Promotor sea fundamental en la gestión comercial, el Fideicomiso Mercantil posibilita una mayor aceptación por parte e los CLIENTES, puesto que éstos serán los primeros beneficiados con la transparencia que éste brinda. Ejemplo: Un grupo de Promotores planea realizar un proyecto inmobiliario integral en un lote de terreno de propiedad de una tercera persona, el desarrollo del proyecto está supeditado a que se alcance un punto de equilibrio en un periodo de tiempo determinado por los promotores, que aseguren el flujo de caja que requiere el proyecto para su desarrollo exitoso.

Para el efecto se transfiere al fideicomiso la propiedad del terreno, los diseños del proyecto y los Promotores dan unas instrucciones: El fideicomiso recibirá los dineros provenientes de los compradores de los bienes inmuebles y los invertirá en un fondo de inversión hasta que se llegue al punto de equilibrio; 2. – En el evento de que no se alcanza el punto de equilibrio el fideicomiso devolverá el lote de terreno a su propietario y el dinero de los compradores de los bienes inmuebles será devuelto con su respectivo rendimiento; 3. – En el evento de que se alcanza el punto de equilibrio el fideicomiso destinara los dineros en la construcción del proyecto Concepto FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION

Es aquel por el cual, el CO aporta bienes o derechos a un Fideicomiso n la FINALIDAD de que fideicomisos que pueden existir dentro de esta definición, es necesario señalar las clases que son utilizadas más frecuentemente: a) Fideicomiso de pago condicionado: Aquel en que los CONSTITUYENTES realizan negociaciones de todo tipo y aportan los bienes o derechos involucrados en tales transacciones, con la FINALIDAD de que una vez cumplidas en forma irrestricta las condiciones determinadas en el contrato, se realice el pago, o que en caso contrario, tanto el dinero cuanto los bienes o derechos ransferidos se restituyan a los que los aportaron. b) Fideicomiso de administración de flujos de fondos: Aquel en que el CONSTITUYENTE aporta los derechos a recibir los pagos provenientes de cartera, contratos o de cualquier otra obligación, a fin de que la FIDUCIARIA administre los recursos dinerarios que reciba el Fideicomiso Mercantil, los invierta y realice pagos a favor de Instituciones del Sistema Financiero, acreedores, proveedores u otros terceros. ) Fideicomiso de administración para dación en pago: Aquel en que el CONSTITUYENTE aporta bienes, para posteriormente roceder a ceder los derechos fiduciarios derivados del Fideicomiso Mercantil, en pago de créditos u otras obligaciones que él u otros terceros mantengan a favor de una Institución del Sistema Financiero o de otros acreedores. d) Fideicomiso de administración para venta: Aquel en que el CONSTITUYENTE aporta bienes, para que la FIDUCIARIA contrate a los corredores y realice las gestiones necesarias para obtener la venta de éstos a favor de terceros, utilizando los recursos dinerarios que obtenga en el pago de créditos u otras obligaciones que él u otros terceros mantengan a favor de una Institución del Sistema Financiero o de otros acreedores. I V mantengan a favor de una Institución del Sistema Financiero o de otros acreedores. Diversidad de objeto y de actividades: Este tipo de fideicomiso es el más general o amplio, puesto que dependiendo del objeto y de la cantidad de actividades que requiera realizar el Fideicomiso Mercantil, éste podrá comprender desde una administración y gestión simple hasta una administración y gestión compleja. Los Fideicomisos de Administración y gestión más simple, se constituyen sólo para que se mantenga la propiedad de bienes derechos, excluyendo a la FIDUCIARIA de realizar o controlar aspectos administrativos, tales como la celebración de contratos de aprovechamiento económico, el mantenimiento, la vigilancia de los bienes aportados, etc.

Los Fideicomisos de Administración y gestión más compleja, son aquellos que requieren la realización de diferentes actividades productivas. Así, un Fideicomiso Mercantil podría constituirse con el objeto de dedicarse a la producción de bienes, al desarrollo de actividades agrícolas, al comercio de determinadas mercaderías, 2. – Instrucciones adicionales de administración: Según la omplejidad del objeto y de las actividades del Fideicomiso Mercantil, podrá ser necesario que además de cumplir con las instrucciones del contrato, se deba contar con las que imparta el CONSTITUYENTE, BENEFICIARIO o de cualquier otro organismo colegiado. esultados, por lo tanto, la FIDUCIARIA: Estará exenta de cualquier responsabilidad allá del cumplimento de las instrucciones del contr responsable de cumplir con las disposiciones del contrato del Fideicomiso Mercantil, Si los CONSTITUYENTES o los Ejemplo: La compañía ABC que se dedica a la fabricación de uebles, está requiriendo un préstamo de una Institución Financiera para capital de trabajo y de esta manera poder incrementar su producción. La compañía ABC vende a diversos clientes, pero sus ventas están concentradas en unos cinco clientes que compran el de su producción. La Institución Financiera para efectuar el desembolso del préstamo necesita tener control sobre la fuente de pago de los cinco clientes y de esta manera asegurar que se transfiera en primer lugar el abono de la cuota del préstamo y el saldo que se restituya a la compañía ABC.

Para el efecto dicha compañía onstituye un fideicomiso con la transferencia de los derechos de cobro de las facturas de los cinco clientes con las siguientes instrucclones. 1 . – el fideicomiso realice la gestión de recaudo de los dineros por el pago de las facturas de los cinco clientes; 2. – abone la cuota del préstamo a la Institución Financiera; 3. – restituya el saldo de los recaudos a la compañía ABC. Concepto FIDEICOMISO DE INVERSION Es aquel por el cual los CONSTITUYENTES aportan sumas de dinero al Fideicomiso Mercantil, con la FINALIDAD de que sean invertidos en provecho de beneficiarios o de terceros. 2 Características V beneficio