By ercolano agustin c lanteri de gy thcjokerj cbenpanR 14, 2016 32 pagos Ercolano, Agustín c/ Canteri de Renshaw, Julieta SENTENCIA 28 de Abril de 1922 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACION. CAPITAL FEDERAL, CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Magistrados: palacio. Figueroa Alcorta. Méndez Bermejo. Id Infojus: FA22997815 TEXTO COMPLETO Buenos Aires, abril 28 de 1922. Considerando: En el curso de las instancias ordinarias de este juicio ha sido impugnada la constitucionalidad del art. de la ley 11 . 157, sosteniéndose a tal e locación, que constituye el obj incompatible con el derecho de us principio de PACE 1 to View nut*ge e ción del precio de la epto legal, es edad, con el inviolabilidad de la misma y con la prohibición de alterar las garant[as fundamentales con leyes reglamentarlas, consignadas respectivamente en los arts. 14, 17 y 28 de la Constitución.
Siendo la decisión final recaída en el pleito, adversa al derecho que el apelante fundó en las recordadas cláusulas constitucionales, la jurisdicción de esta corte para revisar la sentencia en el recurso extraordinario es incuestionable con arreglo a lo estatuido en los art. 100y 101 de la Constitución y en el art. 14, fundamentales ha suscitado la aplicación de esta ley en el caso sub lite». En primer lugar, si la limitación impuesta al alquiler o renta de la propiedad privada en virtud de reglamentación legislativa es compatible con derecho de usar y disponer de la propiedad que reconoce a todos habitantes de la Nación el art. 4 de la Constitución Nacional. En segundo término, si tal restricción importa una privación de la propiedad sentencia y sin la correspondiente indemnizaclón, repugnante en consecuencia al art. 17 de la misma Constitución. Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución, reviste el carácter de absoluto. Un ilimitado sería una concepción antisocial. La reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesldad derivada de la convivencia social.
Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los demás dentro de la comunidad Y con los intereses superiores de esta última. La misma Constitución ha consignado limitaciones especiales respecto de algunos derechos; pero no siendo posible prever ni establecer en ella todas las condiciones a que sena menester subordinarlos para hacerlos adaptables a la vida de relación, ha 2 2 individuales cuya egitimidad no puede discutirse en principio, sino en su extensión.
Tales son las que se proponen asegurar el orden, la salud y la moralidad colectivas; y hay asimismo otras limitaciones, como son las que tienden a proteger los intereses económicos, que no pueden aceptarse sin cuidadoso examen, porque podrían contrariar los principios de libertad económica y de individualismo profesados por la Constitución. A esta categoría corresponden las reglamentaciones de precios y de tarifas, inspiradas en el propósito de librar al público de opresiones o tiranías de orden económico.
El derecho de usar y de disponer de la mplica el de transmitirla o ceder su uso, el de celebrar todos los actos jurídicos con ella relacionados y el de convenir libremente las estipulaciones y cláusulas concernientes a tales actos. En pnncp. o, la determinación del precio es una facultad privativa del propietario, atributo del derecho de usar y disponer de sus bienes y un aspecto de su libertad civil. El Estado no tiene por lo tanto, el poder general de fijar o limitar el precio de las cosas del dominio particular.
Existen, sin embargo, circunstancias muy especiales en que por la dedicación de la propiedad privada a objetos de intenso interés público y 32 or las condiciones en que tada, justifican y hacen condiciones físicas en que se desenvuelve o por otra circunstancia semejante, no fuere posible la acción eficiente del regulador comun, es decir la competencia, el propietario se hallaría en aptitud de imponer a la sociedad verdaderas exacciones bajo el nombre de precios.
Cuando mayor sea el interés del público por aquello que constituye el objeto del monopolio, más fuerte puede ser la opresión económica y más sensibles y pernlciosos sus efectos, pudiendo llegar el caso de que la prosperidad y el bienestar esencial de un pais o de una región se encuentren a merced de a avidez o del capricho de los que detentan los factores de un semicio de vital necesidad.
Llegándose a este punto extremo, la protección de los intereses económicos constituye para el estado una obligación de carácter tan primario y tan ineludible como lo es la defensa de la comunidad amenazada por el aprovechamiento abusivo de una situación excepcional. Estas conclusiones han quedado definitivamente incorporadas al público. Ya no se considera discutible el poder del estado para gercer eficaz contralor sobre los precios de aquellos servicios que interesan en alto grado a la sociedad y que por su naturaleza, o por las ondiciones en que se prestan, constituye ente negocios 4 32 monopolizados. En el conocido caso de Munn v.
Illinois (94 U. S. 1 13), después de invocar el monopolio que ejercían las empresas de elevadores de granos en la ciudad de Chlcago y el gran interés del público por ese negocio, declaró justificada la reglamentación de sus tarifas, estableciendo como un principio general: que «todo aquel que dedica su propiedad a un uso debe someterse a su contralor, para el bien comun, en la extensión del interés que le ha creado». Aplicaciones sucesivas de la misma doctrina la hicieron extensiva a los ferrocarriles (Granger Caces. 94 U. S. 55 y siguientes), a las empresas de suministro de agua (Spring Valley Water Works versus Schottler 1 10, U.
S. , 347) ya otras dedicaciones de la propiedad a negocios de intenso interés público, susceptibles por su carácter de monopolio de hecho de oprimir económicamente a la comunidad. La concurrencia de los dos elementos, interés público intenso y monopolio, plantea un conflicto entre el derecho del particular que pretende usar libremente de su propiedad y el interés de evitar los graves males que podría acarrear a la sociedad el abuso de esa libertad. Las leyes motivaron las recordadas decisiones, dieron al conflicto la única olución s 2 compatible con la coexiste de ese derecho y de ese legítimo y genuino interés general.
Así encontramos que la libertad de contratar es restringida al no permitirse arrendamientos por más de diez años, ni usufructos cuya duración exceda la de la vida del beneficiario y cuando no se autoriza la constitución de determinados derechos reales a pesar de su respetable tradición; que la libertad de disponer de los bienes se halla trabada por la institución de la legitima; que el derecho de propiedad no sólo es objeto de múltiples restricciones, entre otras las servidumbres legales, sino que se lega hasta aniquilarlo, como en el caso de la prescripción, en el de las enajenaciones realizadas por el heredero aparente y en el de la de las minas, que se declara independiente de la del suelo. Tarea infructuosa resultaría buscar el fundamento filosófico o jurídico cualquiera de esas limitaciones. Todas ellas y otras muchas que serla fatigoso enumerar, se fundan exclusivamente en el interés de la sociedad y especialmente en su interés económico. Son gualmente esos principios los que sustentan la constitucionalidad del art. 1 de la ley 11. 57, dados los fines determinantes de la reglamentación y las condiciones xcepcionales de la propiedad objeto de ella. La crisis de la habitación es un fenómeno general observado en los últimos 6 2 años. Sea por la escasez d la de materiales de desde la iniciación de la guerra, tanto en la república, como en muchos otros pa(ses, la edificación viviendas no ha guardado relaclón con las exigencias derivadas aumento progresivo de la población. Como consecuencia fatal de hecho, ha sobrevenido el encarecimiento y la especulación en el precio de los alquileres. No habiendo oferta apreciable de habitaciones, ese precio era el que imponía el propietario, como era su derecho, pero sin a atenuación normal resultante de la competencia.
Esta libertad unilateral de contratar condujo a la mayoría de la población, a la que por la limitación de sus recursos es más sensible a estas fluctuaciones de los precios, a una situación de intranquilidad que llegó a hacerse intolerable, a un estado de angustia en que el alquiler y la perspectiva del aumento del alquiler constituía la obsesión; en que todos los recursos eran insuficientes para cubrir ese gasto imprescindible; y en que había que someterse de cualquier modo a las exigencias del locador, porque no habra la posibilidad e encontrar otra habitación, y si por fortuna se encontraba, era igualmente cara. Estos hechos que son de notoriedad pública porque se repetían en la mayoría de los hogares constituyen la determinante originaria de la ley impugnada.
No ha habido, onopolio real, pero incuestionablemente ha h longada situación de porque se ejercía sobre la base de una de las cosas más esenciales para la vida; sobre algo que es más indispensable que cualquier servicio público. Los medios de comunicación, la provlslón de agua y el alumbrado pueden reemplazarse, si fueren excesivamente onerosos, por otros más rudimentarios. Es posible alimentarse o brigarse más o menos bien. Todo esto es elástico y a la medida de la situación pecuniaria de cada uno. Pero no hay la posibilidad de habitar parcialmente. Se tiene o no se tiene habitación. Exigencias materiales y consideraciones de decoro y de moral, todo contribuye a hacer de la habitación la necesidad más premiosa y a convertirla, por lo tanto, en el instrumento más formidable para la opresión.
Se argumenta con que el negocio de la locación de inmuebles no importa dedicar la propiedad a un uso de interés público. Es posible, en efecto, que en las condiciones normales de ese negocio el alquiler de una asa o de una habitación no suscite mayormente el interés del público, desde que existe la posibilidad de encontrarla en el momento que sea necesaria, y, con arreglo a los medios de cada interesado; pero en las condiciones excepcionales de que se ha hecho mérito precedentemente, la locación de habitaciones había adquirido para el público un interés extraordinario, 8 2 mucho más intenso por ci e puede despertar un ser protegido con medidas igualmente transitorias.
La reglamentación de los alquileres estaba en este caso más justificada que lo que puede estarlo cualquier regulación de tarifas, porque u objeto se hallaba más Íntimamente vinculado al bienestar general. La libertad económica, la tranquilidad y aun la salud de la población dependía en gran parte de la normalización y de la estabilidad del alquiler. No puede afirmarse, pues, que en tales condiciones la locación fuese un negocio de mero interés privado que no autorizara un contralor especial. Se objeta, asimismo, que en este caso no estaba de por medio el interés o el bienestar general y que la ley sólo tiende a proteger a una clase o grupo social con perjuicio de otro; a favorecer a los inquilinos en detrimento de los propietarios.
Desde luego no puede ponerse en duda que interesa a la comunidad en conjunto la situación económica de los distintos grupos que la constituyen y que tratándose como en este caso de la suerte mayoría de la población, no son solamente consideraciones de humanidad y de justicia social las que reclaman su intervencion, sino también interés directo, ya que es elemental que una situación afligente del mayor número tiene que repercutir desfavorablemente sobre la economía general, dada la vinculación lógica tereses materiales. Por todos y cada uno de los habitantes del Estado, no seria posible reglamentar jamás la ctividad indlvidual ni el uso de la propiedad, desde que los beneficios directos de cada ley u ordenanza no alcanzan sino a una parte limitada de la población, aun cuando en conjunto tiendan a asegurar el bienestar de todos. La reglamentación del precio del alquiler no se propone favorecer a unos con perjuicio de otros.
Su finalidad es impedlr que el uso legítlmo de la propiedad se convierta en un abuso perjudicial en alto grado, merced a circunstancias que transitoriamente han suprimido de hecho la libertad de contratar para una de las partes contratantes. La objeción de parcialidad endría fundamento si se tratase de una reglamentación permanente, pues rigiendo en una situación normal, limitaría la libertad del locador sin que el locatario se hallase coartado por restricción legal ni por falta de oferta; pero no lo tiene en las condiciones en que se encontraba el negocio de locación de inmuebles al ser dictada la ley 11. 157, y tratándose de una restricción pasajera, limitada al tiempo que se presume necesario para llegar a la normalidad de esas operaciones. En la situación preexistente a la ley, el propietario podía ultrapas encias la capacidad económica
