By AREAS COMUNES Y SU REGIMEN LEGAL LAS ÁREAS, BIENES O COSAS COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. En propiedad horizontal coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad privativo sobre el apartamento o local (propietarios propiamente dichos) y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio sobre las áreas comunes de toda la construcción (copropietarios). Características de las áreas, bienes o cosas comunes: 1.
Indivisibilidad. Una de las caracterís o cosas comunes en cual se traduce en la de estos bienes y ad los bienes privativos. OF8 l p nform e las áreas, bienes su indivisibilidad, lo bloque o conjunto inseparable con y deberes entre los bienes privativos y bienes comunes se expresa entre otras circunstancias con la obligación de pago de los gastos comunes que tiene todo propietario de un apartamento o local.
Las dos formas legales para que un propietario pueda dejar de contribuir con los gastos comunes, es enajenando el inmueble o renunciando formalmente a la condición de propietario en beneficio de la comunidad (figura legal del abandono. Art 12 LPH). La indivisibilidad se fundamenta en la finalidad que tienen os bienes comunes de servir como complemento a los bienes privativos (apartamentos o locales); esta combinación del derech derecho de propiedad privativo sobre el apartamento con el derecho de copropiedad en las areas comunes, conforma el auténtico condominio.
Sin embargo, por vía de excepción, la división de los bienes comunes en el sistema de propiedad horizontal puede darse por dos causas: a)- Cuando se trate de bienes comunes de uso exclusivo de algún o algunos apartamentos o locales, y solo mediante acuerdo de asamblea con el voto favorables de las 2/3 partes de los propietarios Art. 8 LPH). No quiero dejar pasar por alto mi observación e inconformidad con el contenido de este artículo, por cuanto la división de esas cosas comunes hay que escriturarlas y al hacerlo se modifica el contenido del documento de condominio, lo cual solo puede darse mediante el acuerdo unánime de los copropietarios (Art. 29 LPH). ) Y b)- En caso de destrucción total o parcial del edificio. En esta última situación se requiere que la destrucción parcial represente más de las % partes de su valor. (Art. 16 LPH). 2-Pertenecen a toda la comunidad de propietarios.
Los bienes comunes pertenecen a toda la comunidad en proporción a la alícuota señalada en el documento de condominio. Esta es otra de las características de este tipo de bienes. Sin embargo, el uso de las áreas comunes no está determinado por el valor de las alícuotas. Todos los propietarios tienen el mismo derecho de uso de las áreas comunes. 3-Son inalienable. En virtud de su función o finalidad, los bienes comunes también son inalienables, (no pueden ser enaj 2 su función o finalidad, los bienes comunes también son inalienables, (no pueden ser enajenados o vendidos. -Son inembargables preventivamente. Tampoco son embargables de manera preventiva, vale decir, no pueden ser objeto de embargos que sean decretados para garantizar las resultas en un juicio que se inicia. *Concepto: Sobre la base de lo antes expuesto, podemos señalar que las áreas, bienes o cosas comunes, son todos aquellos espacios, bienes o cosas de propiedad común a todos los propietarios de un edificio, que hacen adecuado el uso, disfrute, existencia, seguridad, higiene y conservación del mismo.
La necesidad y utilidad que brinden a la comunidad un determinado espacio, etermina su condición de bien común. *¿Cuáles con las áreas comunes? : Las áreas, bienes o cosas comunes son las establecidas en el artículo 5 de la LPH y las demás que determine el documento de condominio respectivo, tomando en cuenta el criterio o concepto antes dicho. *Clases o tipos de bienes comunes: Atendiendo a sus características físicas, las áreas, bienes o cosas comunes pueden ser de dos tipos: Bienes comunes esenciales y bienes comunes accidentales.
Los bienes comunes esenciales son aquellos que son indivisibles por su propia esencia o naturaleza; si se dividen, dejan de existir, or ejemplo: las escaleras, las bases, las fachadas, el terreno del edificio, los techos, etc. Los bienes comunes accidentales son aquellos que son señalados como comunes para una mejor utilidad o comodidad, pero 3 accidentales son aquellos que son señalados como comunes para una mejor utilidad o comodidad, pero sí pueden ser divididos sin que pierdan su esencia, por ejemplo: jardines, terrazas, garajes o estacionamientos, etc.
Atendiendo a su finalidad, pueden ser bienes comunes de uso común y bienes comunes de uso exclusivo, este último tipo de bienes comunes son los atribuidos a ciertos apartamentos por u ubicación (algunos jardines, patios, terrazas o azoteas) o el caso de los puestos de estacionamiento cuando se asignan como espacios de uso exclusivo y no son vendidos.
El articulo 5 de la LPH textualmente señala lo siguiente: «Son cosas comunes a todos los apartamentos: .. Literal c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local, necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. » … Literal i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como bienes comunes en el documento de condominio.
Este ebe «asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. » (Fin del comentario del artículo). * A quién corresponde el pago de los gastos ocasionados en las áreas o bienes comunes? A simple vista, la pregunta resulta obvia: a todos los propietarios de acuerdo con el porcentaje o alícuota establecido en el documento de condominio.
En realidad es así, pero no para todos los casos: Cuando existen bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un aparta 4DF8 casos: Cuando existen bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento o local, serán or cuenta del propietario de dicho inmueble la totalidad de los gastos de mantenimiento de esos bienes, así como las reparaciones menores que requieran y las mayores, cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Art. 12 LPH). *¿Pueden alquilarse algunos espacios o áreas comunes? Sí, en algunos edificios y centros comerciales hay apartamentos, locales o espacios que son propiedad del condominio y que están expresamente concebidos para el alquiler. De no ser así, la ley de forma categórica lo prohibe (Art. 31 LPH).
Sin embargo, n la práctica desde hace varios años, los condominios han venido celebrando contratos de arrendamiento de manera privada sobre algunos espacios comunes que no fueron inicialmente concebidos para tales fines y ha ocurrido debido al importante ingreso que significa para la comunidad esta clase de negociaciones, lo cual contribuye a la reducción del monto de gasto común de cada apartamento o local.
Muchas vallas o espacios publicitarios son colocados en las azoteas de algunos edificios o en las paredes externas, los condominios de algunos centros comerciales obtienen considerables ingresos por el lquiler de algunos espacios comunes. En algunas comunidades ha significado la posibilidad del mantenimiento de su condominio. na de las reformas que sería conveniente incluir en la modificación de la ley de propiedad hori 5 Una de las reformas que seria conveniente incluir en la modificación de la ley de propiedad horizontal que se encuentra en estudio en la Asamblea nacional es la posibilidad de alquilar algunas áreas o bienes comunes, solo si se trata de bienes comunes no esenciales, siempre y cuando no menoscaben el derecho de ningún propietario, no desvirtúen el uso o cambien l destino de otras áreas comunes y mediante el acuerdo mayoritario en asamblea de los copropietarios.
Claro está, no se podría siquiera concebir el alquiler de las escaleras o del pórtico o pasillo de entrada al edificio, por ejemplo; sin embargo, podría darse el caso — como ya ocurre- de ceder el uso, mediante arrendamiento, de algún área común para mejorar las condiciones de uso, mantenimiento y cuido del edificio. Esta situación se lleva a cabo en la mayoría de los centros comerciales y en algunos conjuntos residenciales o edificios vacacionales. Arrendar no es enajenar. La enajenación comporta la transmisión de la propiedad. Alquilar no implica tal negocio Jurídico.
En nada atenta contra el sistema de propiedad horizontal este tipo de negociación. Alquilar un espacio común en las circunstancias salvadas, puede darse en virtud del atributo que tiene todo propietario de ceder el derecho de usar, disfrutar y disponer de su bien (Art. 545 del Código Civil). En las situaciones comentadas, la comunidad de copropietarios estaría haciendo uso de este derecho. En todo caso, repito, actualmente el artículo 31 de la LPH lo prohíbe. *¿Cu so de este derecho. En todo caso, repito, actualmente el articulo 31 de la LPH lo prohíbe. *¿Cuál es el procedimiento legal para realizar mejoras en las áreas comunes?
El articulo 9 de la LPH señala que las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo del 75 % de los propietarios. El acuerdo es válido independientemente que se obtenga en asamblea de copropietarios o por medio de carta consulta. Sin embargo, el artículo comentado se refiere a las mejoras que no sean estrictamente necesarias, ya que de en caso de tratarse de mejoras «necesarias», no aplicaría l procedimiento señalado en la norma, debido a que es una obligación de la administración, acometer las obras que requiera el condominio para su cuido y mantenimiento.
En cualquier caso es recomendable informar detalladamente a la comunidad de todas aquellas obras que requieran de algún gasto extraordinario o considerable, así como consultar, deliberar y aprobar o no, los procedimientos o posibles montos y formas de pago. El quórum señalado en el artículo 9 de la LPH es cuantitativo, ya que se refiere al 75% de los propietarios, no de las alícuotas. En capítulo eparado detallaremos todo lo relacionado con las mejoras de las áreas comunes. *Aumento, disminución o cambio de destino de las áreas, bienes o cosas comunes.
La ley de propiedad horizontal establece la obligación de respetar el contenido del documento de condominio, tanto así, que solo permite su modificación mediante acuerdo unánime de propieta condominio, tanto así, que solo permite su modificación mediante acuerdo unánime de propietarios, respetando las mismas formalidades que fueron necesarias para su elaboración (permiso de construcción y de habitabilidad) y dejando a salvo l derecho que pudieran haber adquirido terceras personas con anterioridad a la modificación (Art. 9 LPH). El documento de condominio determina cuáles son las áreas comunes de cada edificio. Aumentar o disminuir áreas comunes se traduce en una modificación del documento de condominio. Lo antes señalado no significa en modo alguno que la comunidad no tenga la posibilidad de realizar mejoras sobre las áreas comunes, pero de al» a hacer nuevos pisos, sótanos, excavaciones o realizar actos que afecten la conservación o estética del inmueble hay mucha diferencia.
El artículo 10 de la LPH expresamente prohíbe tales obras y solo las permite con el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes. Del mismo modo, disminuir, eliminar o dividir las áreas comunes tampoco está permitido en el sistema de propiedad horizontal, salvo las excepciones antes enunciadas o en el caso atípico pero posible, de que una sola persona adquiera todos los apartamentos o locales. En esta situación, desaparecería la comunidad por un fenómeno jurídico llamado «concentración o unificación de propiedad». 8
